万科A（000002）2025年半年度管理层讨论与分析
2025-08-25 11:45
证券之星消息，近期万科A（000002）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：
2025年上半年，行业政策延续“止跌回稳”基调，商品房销售降幅有所收窄。上半年全国商品房销售金额同比下降5.5%，降幅较上年同期收窄19.5个百分点。
在各方及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，上半年按期保质完成了超4.5万套房的交付，通过“城市兴交付”主题行动持续升级交付服务品质；实现销售金额691.1亿元，回款率超过100%；持续开展大宗交易，完成13个项目交易，签约金额64.3亿元；积极推进存量盘活，实现回款57.5亿元，近三年累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元；经营服务类业务上半年全口径收入284.2亿元，同比增长0.6%，经营效益保持在行业细分领域前列。
公司获得各类金融机构支持，上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）。第一大股东深铁集团也积极为公司提供流动性支持，截至目前已累计向公司提供238.8亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，公司顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。
公司稳步推进改革化险工作，逐步消化风险，但彻底化解仍需“以时间换空间”。上半年本集团实现营业收入1,053.2亿元，归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元。当前公司在经营上仍面临阶段性压力，尽管如此，我们相信，在各方支持下，依托万科优秀的人才队伍和品牌、突出的产品研发和迭代能力，以及在多个赛道上领先的经营服务能力，公司一定能走出低谷、迎来转机。公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施，推动业务布局优化和结构调整，促进开发业务回归良性循环，经营服务业务稳步增长，加快构建适应房地产新模式的核心能力，持续为客户提供“好房子”“好服务”“好社区”，推动公司重归健康发展的轨道。
商品房销售降幅同比收窄。国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，降幅较2024年同期收窄15.5个百分点；销售金额4.42万亿元，同比下降5.5%，降幅较2024年同期收窄19.5个百分点。根据中指研究院数据，上半年百强房企销售金额同比下降11.8%，降幅较2024年同期收窄29.8个百分点。
新开工和开发投资延续下降态势。上半年全国房屋新开工面积3.04亿平方米，同比下降20.0%；全国房地产开发投资4.67万亿元，同比下降11.2%。
土地成交溢价率有所提高。根据中指研究院数据，上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降17%，成交建筑面积同比下降4%，住宅用地出让金同比增长28％。上半年住宅类用地的平均溢价率为10.1%，同比提高5.9个百分点。
政策持续释放积极信号，推动房地产市场止跌回稳。3月政府工作报告再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，4月中央政治局会议定调“持续巩固房地产市场稳定态势”，6月国务院常务会议强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。部分城市因城施策出台支持楼市的举措，推动市场信心逐步修复。
存量市场趋于活跃。据克而瑞统计显示，2021-2024年，住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，平均每年有约2万小区更换物业，市场洗牌提速。同时，地方政府出台政策保障物业退出和更换更为顺畅。
质价相符重塑物业逻辑。随着行业发展日益成熟，过往物业收费与业主实际服务感知错位的问题持续凸显，弹性定价、信托制等多种新型物业费定价模式逐渐走向台前，并受到政府、企业和民众的认可。
科技赋能持续升级。伴随科技发展，物业企业普遍将科技和算法用于优化能源管理、提升员工工作效率、管理智慧工单等。同时，部分物企积极布局人工智能、机器人及具身智能领域，驱动企业和行业升级，重塑空间价值。
市场租金延续小幅调整。根据中指研究院报告，上半年重点50城住宅平均租金相比年初累计下跌1.37%，其中一线城市住宅平均租金累计下跌0.56%，表现相对稳健。供需两端政策支持力度不断强化。供给端方面，政策重心逐步从大规模建设转向以需定供、品质提升及规范化管理等。需求端方面，各地进一步降低居民租金负担，从公积金、住房补贴等方面为承租人提供支持，并与人口、人才政策相结合，持续拉动住房租赁市场的潜在需求释放。
社会消费品零售总额保持增长。上半年社会消费品零售总额同比增长5.0%，增速比一季度提高0.4个百分点。受“以旧换新”促消费政策影响，可选消费表现优于必选消费，家电、通讯器材、家具等政策刺激类品类增长较快。
消费者既注重“质价比”也寻求情绪价值。随着消费观念的成熟，客户一方面更看重“质价比”，在品质与价格间寻求平衡，另一方面对宠物、潮玩等能满足情感需求的消费投入意愿上升。
新开业商业增量持续放缓，轻量化改造趋势凸显。根据赢商网数据，上半年全国新开业的购物中心总建筑面积相比2024年同期下降28%。伴随存量项目步入成熟期，通过调改焕新延长资产生命周期的项目比例持续提升。
高标库出租率及租金承压。上半年消费市场整体有所恢复，但网络零售增速仍低于去年同期。受关税战影响，出口导向型制造业租仓决策更加审慎，跨境电商也从积极扩仓模式转向谋求供应链降本增效，叠加核心城市供应压力，造成短期出租率和租金双双承压。冷链需求持续增长。随着社会对食品安全重视程度不断提高，冷链需求和相关基础设施的建设均保持增长。中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会数据显示，上半年全国食品冷链物流业务总需求量同比增长4.35%，冷链物流总额同比增长4.21%。但受餐饮消费增速放缓以及各地新建基础设施仍在消化库存的影响，冷链行业存储费及服务费承压。
（二）报告期内主要工作本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。2025年上半年，本集团实现营业收入1,053.2亿元，归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元，同比分别下降26.2%和21.3%；基本每股亏损1.01元，同比下降21.3%。分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为844.4亿元，占比80.2%；来自物业服务的营业收入为170.9亿元，占比16.2%。扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为8.7%，较2024年同期上升1.5个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为12.4%）；其中开发业务的结算毛利率为8.1%。扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为4.6%，同比上升1.1个百分点。本集团物业服务毛利率13.9%，较2024年同期上升0.3个百分点。
3、本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无
形资产和长期待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为13.1%。
5、其他业务收入主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相
关的附属收费等收入。报告期内，业绩亏损的主要原因如下：（1）房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。（2）结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产减值。（3）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
（1）销售和结算情况上半年本集团实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比分别下降42.6%和45.7%。本集团在15个城市销售金额排名前三。
新开项目表现良好。上半年本集团首开项目均兑现投资承诺，其中，温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等多个存量盘活项目首开去化率达到9成及以上，赢得市场认可。
库存去化取得成效。集团持续加大库存资源去化力度，针对现房、尾盘、车位、商办实行销售品类专项管理。上半年，年初现房实现销售176亿元，准现房销售183亿元，车商办销售81亿元。此外集团推动尾盘项目快速去化，上半年实现69个尾盘项目清尾。
开展营销创新，发掘低成本获客渠道。上半年，通过业主维系、员工推介等全民经纪人分享推荐，实现成交超80亿元；通过直播、短视频等线上投放获客，实现成交超66亿元。新媒体渠道占比提升在促进成交转化的同时，有效节约了营销费用。
本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务累计营业收入780.2亿元。其中房地产开发业务实现结算面积533.6万平方米，同比下降39.3%，实现结算收入740.5亿元，同比下降33.7%；结算毛利率为8.1%（扣除税金及附加后营业利润率为3.6%）。
截至报告期末，本集团合并报表范围内有1,457.9万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降8.4%，合同金额合计约1,843.3亿元，较上年末下降16.6%。
（2）项目交付情况2025年上半年本集团整体交房工作平稳有序，共交付130个项目，186个批次，合计交付房屋超4.5万套。
持续提升施工透明度。报告期内集团推出“见精工”主题系列活动，为每户业主建立详尽档案，记录地面铺设、管线等施工进度，业主可通过手机实时查看施工进度。上半年在186个项目开展“看见家”活动845次，主动邀请近1.6万户业主走进项目现场，实地感受万科产品和服务。
开展“城市兴交付”主题行动。报告期内，集团围绕兴场景、兴服务、兴体验、兴品质四个维度全面践行万科兴交付主张，启动60个“兴交付”种子项目交付策划，将每一次交付视为与业主共同开启崭新生活的起点，实现了从“保交付”向“精益交付”的升级。
（3）投资和开竣工情况上半年开发业务开复工计容建筑面积约294.1万平方米，同比下降28.6%，完成年初计划的44.0%；开发业务竣工计容建筑面积约521.5万平方米，同比下降39.3%，完成年初计划的36.9%。
坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略。上半年累计获取新项目6个，总规划计容建筑面积55.8万平方米，权益计容建筑面积29.6万平方米，权益地价约13.4亿元，新增项目平均地价为4,528元/平方米。
确保新项目投后高水平兑现。自2022年以来，本集团所有新项目均纳入全周期投后管理，目前已有78个项目实现开盘销售，平均开盘周期6个月，投资兑现度为85%。项目盘活形成系统性打法。2023年以来，集团借助政府各类支持性政策，通过商改住、规划条件优化、存量资源置换等多种方式持续推动难点项目解题，上半年通过存量盘活优化和新增产能95.2亿，通过存量盘活回款57.5亿元，2023年以来已累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元，通过盘活项目新增销售约226亿元。
截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约3,227.2万平方米，权益计容建筑面积约2,116.6万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,007.4万平方米，权益计容建筑面积约1,926.5万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约356.8万平方米。
（4）产品情况围绕客户真实需求，以内容服务与场景创新引领产品升级。坚持综合住区空间与内容相结合的产品创新及迭代，以客户为核心构建功能与配置体系，上半年成都锦上扬华、武汉光谷锦上等17个项目在栋型及户型使用效率上进行提升。创新社区服务模块，研发并应用COlife内盒子公共服务体系，应用于天津东庐、合肥晴川悦映等9个项目。更新迭代小镇中心产品模型，在昆明桂语东方、西安理想城等项目打造高浓度复合场景，植入可体验生活业态。推动产品系迭代升级，如武汉光谷锦上项目，将“锦”系产品继续迭代升级，营造出多元和谐的居住环境，项目首开去化率74%，成为上半年武汉市东湖高新区首开去化套数、金额、去化率冠军。
打造“好房子、好社区、好服务”。集团依据政策相关要求，以安全、舒适、绿色、智慧为核心理念，在“安全安心、舒适宜居、智慧便捷、绿色低碳、活力多元、城市共生”六项一级指标的指引下，对产品体系进行迭代升级。融合过往技术积淀，整合形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施。上海理想之地作为万科未来城市的首发项目，成功入选住房和城乡建设部全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例，同步在全国多个项目中推进好房子标准落地。
（5）城市更新本集团以“引领城市更新，共建好城区”为核心主旨，开创性整合历史保护、功能活化、民生改善及长效运营等多重目标，推动城市有机更新。大连东关街一期工程第二阶段、广州永庆坊吉祥段水边地块等新开项目获得市场广泛认可。其中大连东关街项目将历史文脉保护转化为驱动当代城市可持续发展的动能，将承载市民记忆的场景融入现代生活，成为大连市极具影响力的文化街区及市民青睐的城市名片。
（6）代建情况本集团从2010年起开始EPC及代建业务，通过自身丰富的开发经验和能力优势为委托方提供优质项目管理服务，主要委托方为政府部门、国有企业、金融高科技企业等，项目类型涵盖商品住宅、保障房、学校、产业办公、城市更新、医疗等。截至目前，已累计签约代建项目364个，总建筑面积约4449万平米；当前管理项目67个，建筑面积1517万平米。2025年上半年合肥悦映青川、无锡锦上荣曜、石家庄云和隐秀等商业代建项目去化表现优秀，获得委托方、客户及社会各界的一致认可。
本集团旗下的万物云是国内领先的全域空间科技服务提供商，并通过AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。
报告期内，万物云实现营业收入181.68亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长3.1%，其中社区空间居住消费服务收入113.56亿元，占比62.5%，同比增长11.9%；商企和城市空间综合服务收入57.49亿元，占比31.6%，同比下降5.5%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入10.64亿元，占比5.9%，同比下降23.9%。
持续深化蝶城战略，强化存量拓展能力。依靠良好的住宅服务口碑和不断迭代的服务模式，万物云继续保持行业领先的存量住宅市场拓展能力。上半年万物云在存量市场中新获取114个住宅服务项目，其中通过首创“弹性定价”模式，新拓项目22个；累计服务4,408个住宅项目，上半年住宅业务收入同比提升10.1%，其中，业委会委托项目收入同比提升29.4%。截至报告期末，蝶城数量从年初的666个增长至683个。
聚焦重点赛道，服务更多客户。商企服务方面，万物云持续聚焦优质客户，共服务2,585个项目，合约项目数量3,284个。结合外部环境变化和行业景气度波动，万物云将着力拓展的五大赛道更新为八大重点行业，报告期内新签八大行业项目年饱和收入11.1亿元。坚持科技创新驱动，持续优化费用端。万物云通过AI与自动化技术深度重构中后台运营体系，实现费用效率结构性提升。在合同管理领域，AI全周期介入草拟、审核、定稿流程，压缩审批耗时并降低合规风险；在人力资源常规流程方面，有10项已实现远程自动化，单业务处理效率显著提升。科技提效直接转化为管理费降低，同时，释放的资源可反哺前线业务投入，形成“技术降本、资源再分配、增长加速”的战略闭环。
报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入18.0亿元，同比增长4.1%。扩大管理规模，巩固领先地位。上半年泊寓新获取1.16万间房源。截至报告期末，泊寓共运营管理27.3万间长租公寓，开业19.8万间，服务企业客户超6,200家。泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有超过13万间纳入保障性租赁住房。截至报告期末，泊寓出租率93.3%，出租率持续保持市场领先。
持续提升项目开业质量。报告期内，泊寓净新增开业0.71万间。其中成都香投泊寓大丰甫家社区是成都市规模最大的已开业“租住+酒店+商业一体化”综合租赁社区，涉及房源2151间；合肥海泊泊寓九龙租赁社区是合肥经开区规模最大的租赁住房项目，拥有房源933间，首批推出620间。以上两个项目均实现开业即满租，体现了泊寓在大型租赁社区方面领先的操盘能力。
以客户为中心，多维度提升租住品质。上半年，泊寓在全国范围内推出“六大服务承诺”，聚焦线小时在线响应及紧急维修处理等核心租住保障，获得客户广泛认可。同时，泊寓持续优化服务标准、居住环境与社群体验，以精细化运营打造差异化竞争力，全面启动项目公区与房间品质升级行动；加强社群建设，累计开展超1910场活动，吸引了约2.5万名泊友参与。上半年泊寓租客续租率达59%，同比提升1.6个百分点。发挥运营优势，助力存量资源盘活。泊寓凭借官方渠道及门店自主拓客体系，有效稳定获客成本，项目前台GOP利润率保持在89%以上。上半年泊寓发挥自身运营优势，盘活本集团及外部国资国企项目12个，房间数超8300间。其中盘活本集团旗下房源3835间，以佛山金色梦想项目为例，泊寓创新管理模式，对未售的分散式房源进行租赁运营和有效管理，得到租户与业主双方认可。同时，泊寓还盘活10个国资国企资产，房间数超4,500间。在合肥、武汉、苏州等城市，泊寓持续与属地国资平台开展深度合作，并就数个中大型租赁社区运营服务达成合作协议。
截至报告期末，本集团累计开业179个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1034万平方米。商业业务整体出租率93.2%，同比提高0.3个百分点。客流和销售额保持增长。上半年商业业务整体客流同比增长7.8%，销售额同比增长7.2%，整体坪效同比增长7.6%，各项经营指标稳中向好。公司通过“第二届发发季”及“东方质造”等联动活动，充分发挥IP资源和创意整合优势，助力整体销售及客流增长。
新项目开业获好评，存量项目经营提升。深圳iN城市广场以“年轻力生活情绪场”为定位，打造沉浸式运动社交场景，实现出租率97%，开业率95%。成都沸腾里项目通过场景创新与业态组合，将艺术体验与生活消费深度融合，形成区域内稀缺的文化消费地标。部分存量项目通过商户协同实现经营提升，北京房山印象城、武汉万科未来中心引入“永辉超市（胖东来调改店）”后，销售额及客流均实现显著增长。
商业品牌影响力扩大。截至报告期末，本集团已与超过12,600家品牌建立良好合作，同比增长4.1%，整合后数字化会员数量4,453万，同比增长22.2%。
消费基础设施REIT表现良好。报告期内，中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超过5%，报告期末项目出租率达98.9%。
“万纬物流”为本集团物流仓储服务与一体化供应链解决方案平台，致力于为各行业客户提供包括全温层仓储租赁、库内运营服务、运输配送等依托科技驱动的一体化供应链解决方案。
报告期内，物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入20.7亿元，同比增长6.7%。其中冷链收入10.7亿元，同比增长23.0%;高标库收入10.0亿元，同比下降6.5%。出租率保持稳定。截至报告期末，万纬物流累计开业项目约150个，可租赁面积1,045万平方米，其中高标库可租赁面积844万平方米，冷链可租赁面积201万平方米。面对市场调整压力，万纬物流积极拓展头部客户、深挖细分行业，上半年高标库稳定期出租率86%，冷链稳定期库容使用率74%，相比去年同期稳中有升。
聚焦重点行业做深做透。上半年万纬物流在深入分析市场与行业变化趋势的基础上，锁定重点行业做深做透，沉淀头部客户服务经验并形成行业解决方案，实现超15家茶饮咖啡行业头部品牌客户突破，行业影响力显著提高。
运营服务能力持续提升。万纬物流聚焦连锁商超、餐茶饮等行业，通过加强库内服务、推动库内作业标准化、提升运输运营服务质量，更好的保障客户体验，同时依托科技数字化工具实现服务效率全面提升。上半年库内运营、运输等服务收入同比增长42.9%。全面践行绿色可持续发展理念。万纬物流连续第二年发布《可持续发展报告》，披露双碳目标下积极应对气候变化的举措及进展，新增绿色建筑认证面积21.9万平方米。截至6月底，万纬物流绿色建筑认证面积超过900万平方米，113个项目获得绿色三星认证，14个冷链园区获得LEED金奖/金级(其中8个铂金级，6个金级)。
公司持续把握大宗资产交易机会，打通经营性业务投融建管退的模式闭环，提升资产周转效率，加快资金回流。上半年完成13个项目的大宗交易，涵盖办公、商业、公寓、教育等业态，合计签约金额64.3亿。报告期内，公司携手新华保险、大家保险、中信金石共同设立“万新金石（厦门）住房租赁基金”，收购全国最大的保租房项目厦门泊寓院儿·海湾社区项目，涉及房源7724间；“中信万科消费基础设施基金”首期收购的深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场实现交割；与建信设立的建万住房租赁投资基金正在有序推进扩募。公司与政府、本地企业、产业需求者、个人资产配置者等建立广泛合作，上半年完成深圳老地方大厦、上海金桥万创中心等办公类资产交易，同时积极探索存量资产的价值转化路径，杭州河语光年作为杭州首个存量房转保障性租赁住房的项目，成为政企协同盘活存量资产的创新范本。
公司坚持以开放姿态整合资源，推动资产价值与城市活力协同增长。在产业协同上，公司着力强化与深铁集团融合发展，因地制宜打造新质生产力；同时持续与政府、央国企、各行业龙头企业、产业投资方协同创新，共建战略合作生态圈。
在租赁住房领域，泊寓已与深铁置业集团签署战略合作协议，双方将对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营，充分发挥深铁置业丰富的项目资产优势，以及泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势。在物流仓储领域，万纬物流正与深铁集团合作探索“轨道交通+机器人配送”场景，基于地铁商户物流配送难、效率低等痛点，通过将轨道交通与无人配送机器人相结合，为机器人提供了新的应用场景。在商业业务领域，集团商业业务将全面深化与深铁商业的战略合作，以深铁集团未来预计新增的商业项目为重要契机与抓手，共同探索并实践面向未来的轨交商业产品模型与创新运营模式。
为应对经营挑战，公司持续推进降本增效，在提升组织效能的同时压降费用支出。开发业务通过精益管控、组织优化等方式促进人工与中后台费用的下降，上半年同比降幅超过18%；通过开展直播基地跟岗研学、全民营销等活动，严控营销费用，上半年分享家和直播成交占比提升至23%，中介成交占比下降4个百分点。经营服务业务结合自身业务特征，通过精细化管理、科技赋能等举措，挖掘经营潜力。其中，万物云利用AI与自动化技术深度重构中后台运营体系，在降低合规风险、提升业务处理效率的同时，实现行政开支同比下降8%。通过细化经营管理颗粒度、严控支出，长租公寓、商业业务和万纬物流的平台成本或行政支出也分别下降。
（四）科技助力业务报告期内，本集团运用人工智能、大模型、BIM、物联网等技术，围绕“聚焦业务，打造科技好产品，助力业务管理提升”开展工作。
持续迭代“AI审图”、“图云”产品，成为行业级应用。公司的“图云”产品目前服务于459个万科项目和693个外部项目，合计115万张图纸，其中内置的“AI审图”功能是全球建筑图纸领域的领先科技产品，目前在为90余家行业伙伴提供线上审图服务，且对建筑图纸的智能识别能力目前已延伸到建材、工业制造、管道阀门等领域。上半年，国家档案馆已就与万科合作的“建筑图纸大语言模型”完成立项。
全面推进“万科AI数字工程管理平台”在集团建设项目中应用。万科AI数字工程管理平台运用无人机和360摄像头采集现场原生数据，依托计算机视觉算法，可精准识别工程建设进度，预判进度风险，为产品交付提供坚实保障。上半年平台新增管理97个项目，合计在管项目310个，覆盖率达95.3%；开展智能巡检10.38万次，累计巡检32.51万次，实现了工程巡检的数字化。
自主研发的“斗拱BIM智能建模软件”在住宅方案设计和办公“数字孪生”中落地应用。
上半年，本集团使用自研“斗拱BIM智能建模软件”完成深圳龙华大浪旧改项目以及深圳龙岗空调厂旧改项目的强排阶段总图设计，利用软件内置的智能强排、智能经济指标计算、智能日照模拟等功能，一键生成满足不同经济指标的多个方案，大大提升了拿地阶段的方案分析效率；采用“斗拱”为北京霄云路和上海徐汇万科两个办公项目建模，构建“数字孪生”底座，加载传感器数据、通行数据、能耗数据及招商运营数据，通过多维一体的园区管理系统实现办公空间的招商、运维和服务的数字化、智能化管理。
加强与深铁集团在科技领域的“融合发展”。报告期内，万纬物流集成研发的“北极燕鸥”物流机器人项目取得重要突破，可通过AI调度算法+机器人技术自主完成地铁换乘、站点配送等全流程操作，万纬物流和深铁集团共同打造的“轨道交通+机器人配送”成为全球首个实现地铁无人配送的商业化案例，开创了智慧物流与城市轨道交通融合的新模式。同时，本集团和深铁集团秉持开放包容、守正创新的原则，相互学习，积极推动智能设计、智能建造等领域的科技产品的应用。
万科是中国领先的住宅开发商，自2007年中国房产信息集团公布首份全国排名以来，年度合同销售额一直排名中国房地产开发商前列。万科始终坚持“好房子、好服务、好社区”的产品理念，持续迭代升级产品体系，凭借精准匹配客户需求的设计理念与全周期服务能力，赢得市场高度认可。旗下万科物业更以专业化、科技化服务能力，树立物管领域标杆地位。
万科坚持与客户同步发展，通过产品线迭代和产品研发回应客户不断变化的物质需求与精神需求。在产品线方面，万科积极回应客户日益增长的改善型产品需求，截至目前已打造了“隐秀系”、“拾系”、“映像系”等面向不同类型客户的多元产品矩阵。在前沿产品研发方面，万科以上海理想之地的成功打造为起点，通过AIoT智慧中台、光储直柔等前沿技术的落地实践，引领未来社区的生活范式，重新定义人、建筑和城市的共生关系。
万科坚持与城市同步发展，通过城市大型片区综合开发运营，及“绣花”功夫的城市更新与微改造，回应城市功能再造和产业升级的各类需求。在城市大型片区开发过程中，万科积累了多业态运营能力与相关底层技术。同时，万科在响应政策号召进行存量改造的过程中，沉淀了城市更新、历史文化街区改造能力，打造了一批如广州永庆坊、深圳南头古城、上海上生新所等高影响力的城市名片项目。
万科业务涵盖住宅开发、物业服务、长租公寓、商业开发与运营、物流仓储等领域，这些业务在响应政策号召、应对社会痛点与市场需求的过程中建立起来，进入各赛道行业前列。同时，这些业务基于客户生命周期需求，提供多场景产品、内容和服务。
在住宅开发领域，通过智慧工地实时开放、线上签约、交付即、智慧社区运营等动作，确保从项目建造、销售、交付、运营的各个环节提升客户的产品服务体验。在物业服务领域，客户口碑、管理规模均保持在行业第一阵营，同时积极响应国家号召，利用多种资金来源打造老旧小区改造能力，助力提升项目品质，满足人民群众美好生活需要。在长租公寓领域，万科泊寓是国内管理规模最大的集中式长租公寓运营商，通过推广会员权益体系深度服务在租客户、加强租住生活全周期服务体系建设，泊寓形成了更为长期稳定的客户群体，客户满意度在95%以上，老客户续租率接近60%。在物流仓储领域，万纬物流持续深耕行业客户需求，行业标杆客户的口袋份额不断增长，持续以产品为核心、通过科技创新助力运营效率提升，并依托冷链运营服务能力，干冷协同契合客户的多样化仓储服务需求。
万科一贯重视科技创新，践行“科技融入业务”战略，构建了覆盖开发经营服务的全链条数字化体系。物业服务板块运用AIoT技术搭建远程运营中心，通过电子巡检、专家远程指导等提升服务质量，“住这儿”APP实现线上线下服务闭环；物流仓储板块实现冷链仓储运输全流程数字化，自研“河图”等AI算法提供供应链优化方案；万翼科技研发的在线图纸协作平台“图云”具备AI审图功能，被多家同行选用；全自研BIM软件“斗拱”通过深圳市住建局第一批自主知识产权BIM软件测评，并已在试点设计院使用；商业运营板块与长租公寓板块分别上线资产管理系统、租赁管理系统及客户服务APP，广受合作方和客户好评。在工程建造领域，万科形成两大技术能力。住宅产业化方面，完成从结构体系到装配工艺的全链条技术集成，参与编制超50项国家和部分省市行业标准；绿色建筑方面，研发覆盖建材、能源、水处理等12个技术模块，近年集团所有新建项目100%达到国家绿色建筑评价标准。
报告期内，本集团实现净亏损108.6亿元，业绩同比下降27.5%；权益净亏损119.5亿元，业绩同比下降21.3%。
（1）负债率截至报告期末，本集团净负债率为90.4%，较2024年底提高9.8个百分点；资产负债率为73.1%，较2024年底降低0.6个百分点。
（2）有息负债及结构截至报告期末，本集团有息负债合计3,642.6亿元，占总资产的比例为30.5%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债1,553.7亿元，占比为42.7%；一年以上有息负债2,088.9亿元，占比为57.3%。
分融资对象来看，银行借款占比为72.5%，应付债券占比为12.0%，其他借款占比为15.5%。
分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比32.2%，浮动利率负债占比67.8%。有抵押的有息负债1,221.8亿元，占总体有息负债的33.5%，无抵押无质押的有息负债占比为46.3%。
分境内境外来看，境内负债占比84.7%，境外负债占比15.3%，其中境外负债占比较年初下降1.6个百分点。人民币负债占比85.8%，外币负债占比14.2%。
（3）融资情况公司在融资上继续获得银行等金融机构的大力支持。除股东借款外，2025年上半年新增融资和再融资249亿元，其中境内新增融资的综合成本为3.39%。新增股东借款的综合成本为2.34%。
报告期内，本集团实际利息支出合计69.1亿元，其中资本化的利息合计32.1亿元。在保持开发项目融资稳定的同时，本集团持续拓展融资渠道，通过经营性物业贷款盘活前期在经营性资产上的投入。截至报告期末，全口径经营性物业贷余额为494.7亿元。
截至报告期末，本集团持有货币资金740.02亿元。货币资金中，人民币占比95.2%，美元、港币、英镑等外币合计占比4.8%。
本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。报告期内本集团产生汇兑损失约0.49亿元。
为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。
截至报告期末，本集团存货金额为4,625.2亿元，较2024年底下降10.9%。其中，拟开发产品为862.3亿元，占比18.6%；在建开发产品2,566.9亿元，占比55.5%；已完工开发产品（现房）1,171.3亿元，占比25.3%。
本集团基于审慎的市场策略，对存在风险的境内开发项目计提存货跌价准备，报告期内新增计提存货跌价准备51.1亿元（此外还对非并表项目计提存货跌价准备29.2亿）。报告期末，存货跌价准备余额为152.4亿元。
本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
（七）未来发展展望当前房地产行业处于筑底阶段，短期走势仍有起伏，但随着各项稳定行业的政策落地，相信行业将朝着止跌回稳的大方向发展。2025年本集团将持续提升多元场景的开发经营服务能力，进一步夯实适应房地产发展新模式的核心竞争力，重点做好以下四方面工作：一是战略聚焦主业和重点城市布局，加速推动资产处置和业务优化。房地产开发业务锚定销售回款目标，加速推盘；同时，强化全过程品质管控，保障高品质交付；推动经营服务业务提质增效，经营指标达到行业领先水准。
二是积极向新模式切换，妥善化解债务风险，构筑资本结构优化新格局。在模式创新上，坚持在发展中化解风险，激活存量资产效能，提升资产周转效率，科学调节债务水平，持续改善资债结构。
三是依托科技创新，因地制宜打造面向未来、引领行业的新质生产力。充分发挥万科在开发建造、经营服务等领域已形成的体系化技术优势，打造具有更好客户体验的产品。四是以开放姿态整合资源，持续提升核心竞争力，共创城市新生态。在产业协同上，强化与深铁集团的融合发展，在服务城市的各个领域开展合作。同时，也将持续与政府、央国企、行业龙头、产业投资方等协同创新，共建战略合作生态圈。
（五）募集资金使用情况报告期内，公司按照募集说明书所约定的资金用途使用募集资金，不存在募集资金变更情况。
根据相关法律法规、规范性文件和公司章程等规定，报告期内公司制订了《万科企业股份有限公司市值管理制度》。该制度明确了市值管理机构与人员、市值管理的主要方式、市值管理的禁止行为、监测预警机制及应对措施等方面内容，有助于推动提升公司的投资价值，增强投资者回报，规范公司的市值管理活动。
报告期内公司已制定估值提升计划，其中包含了战略聚焦、新模式切换、科技创新、资源整合、充实经营管理力量、研究建立长效激励机制、做好投资者关系维护、提高信息披露质量、积极推进ESG等内容。该计划紧密结合公司实际情况和发展战略，通过实施一系列具体举措，有助于提升公司的经营质量和投资价值，增强投资者回报，促进公司的长期稳定发展。
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